¿Demandar o conciliar? Los arrendamientos en la era del Covid-19

¿Demandar o conciliar? Los arrendamientos en la era del Covid-19

 

Durante la pandemia de Covid-19 numerosas personas han visto disminuidos sus ingresos y se han visto imposibilitadas para pagar sus rentas, generándose tensión entre arrendadores y arrendatarios. La forma más afectiva de resolver estos incumplimientos contractuales, señala el autor, está en acudir a los medios alternativos de solución de controversias.

  

Las ventajas que tienen los medios alternativos de solución de controversias (MASC) frente a la jurisdicción son claras, concretas y fáciles de entender, por lo menos a nivel teórico. Gestionar un problema ante un centro de mediación y conciliación resulta comparativamente más económico, más rápido y con menores consecuencias emocionales. Sin embargo, la justicia alternativa representa un porcentaje mínimo en la solución de conflictos entre mexicanos. Son mayoría quienes no la conocen, o la entienden como una justicia de segunda, cuando en realidad es la vía más segura y eficaz de acceso a la justicia en un elevado número de conflictos civiles, mercantiles y familiares, que no merecen enfrentar el drama procesal.

La falta de conocimiento y uso por parte de la sociedad es responsabilidad de los poderes judiciales. Siempre fue nuestra función difundir sus beneficios y convencer a los actores. Tenemos más de una década con el aval constitucional, mientras que las necesidades jurídicas insatisfechas de los mexicanos no han disminuido. Paradójicamente, ante el difícil momento por el que transitamos, surgen como el método adecuado para solucionar conflictos.

El encierro obligado ha generado una gran cantidad de consecuencias negativas. Se anticipa que jamás en nuestra historia nos hemos enfrentado a un cúmulo de contratos incumplidos como en los últimos meses. La cifra es inimaginable. Me atrevo a afirmar que todo connacional conoce por lo menos a una persona que atraviesa por problemas económicos que ya se convirtieron —o lo harán— en un conflicto jurídico por causa de la prolongada contingencia.

Ante la circunstancia inédita que vivimos, surge la incertidumbre, el conflicto interno, las dudas, las crisis familiares, la desesperanza. Lo anterior desemboca en sentimientos negativos. Crece la angustia y se transforma en miedo que distorsiona la percepción de la realidad, que en sí es compleja y extraña. Las reacciones y las emociones, en consecuencia, aparecen cargadas de pesimismo que orilla a tomar decisiones, y por supuesto, malas decisiones.

El deudor suspende el pago. El acreedor también es presa de la incertidumbre. La razón está ausente y el conflicto es inevitable.

Dentro de los contratos civiles quizá el más común es el de arrendamiento de inmuebles. Sus características generales son ser de tracto sucesivo y sinalagmáticos, es decir, bilaterales y recíprocos. Para efectos de la pandemia debemos separarlos en dos grandes rubros en función de su finalidad: aquellos que se ocupan para vivienda y los que tienen un fin distinto, generalmente comercial.

Ha sido tal la importancia de reconocer a la vivienda como un instrumento imprescindible en el cumplimiento de las medidas sanitarias implementadas, que la cuestión mereció la declaratoria de la relatora especial de las Naciones Unidas para una vivienda adecuada, Leilani Farha, en el sentido de recomendar a los Estados que instrumenten y garanticen el derecho a la vivienda.

“Los Estados deben promover moratorias para hipotecas y alquileres, introducir medidas de estabilización o reducción de los alquileres y, como mínimo durante la pandemia, suspender los costes y recargos de los suministros […] El derecho a la vivienda ahora más que nunca se encuentra en la primera línea de defensa”.1

Lo anterior permite vislumbrar el ánimo protector a favor del arrendatario tratándose de un inmueble destinado a vivienda. Nuestro desarrollo jurisprudencial camina en dirección similar. En países como España la autoridad ha construido un escudo social: por decreto acordó prorrogar seis meses los contratos de arrendamiento sobre vivienda y una moratoria del pago de la renta o una condonación total o parcial de la misma en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor de viviendas, además de la suspensión de desahucios hasta octubre.2

Ahora bien, en caso de arrendamiento para otros fines, la discusión jurídica sobre las instituciones, la argumentación y las teorías aplicables al incumplimiento de obligaciones contractuales parece estar agotada. En Mundo y otras publicaciones se han estudiado los dispositivos normativos que regulan la procedencia de disminuir la renta en casos fortuitos extraordinarios que no haya sido razonablemente prevenir, ocasionados, entre otras causas, por pestes que en la práctica se homologan a una pandemia. También aquel que establece que en caso de que se impida por fuerza mayor el uso del bien arrendado, no se causará renta mientras dure el impedimento. Son claras las normas que refieren la teoría de la imprevisión, cuando regulan que en contratos de tracto sucesivo, ante acontecimientos extraordinarios que no fuese posible prever, se podrá intentar la acción tendiente a recuperar el equilibrio entre las obligaciones o su rescisión.3

Es argumento recurrente el uso de las figuras de caso fortuito y fuerza mayor (para efectos prácticos su uso es indistinto) y el de la lesión superveniente o la cláusula rebus sic stantibus, que en un intento de traducción aclaratoria diría: “Mientras se mantengan las cosas igual”.

La diferencia radica en que la fuerza mayor es una circunstancia imprevisible e inevitable que deriva en la imposibilidad del cumplimiento del objeto del contrato. En este caso se exime de responsabilidad, mientras que en el caso de la figura rebus sic stantibus supone una modificación sustancial en las obligaciones inicialmente asumidas por las partes, lo cual dificulta en grave medida su cumplimiento o lo hace excesivamente oneroso. Es probable que algunos contratos se hayan incumplido considerando elementos de fuerza mayor. Sin embargo, cuando de facto existió posibilidad de cumplimiento, ésta no es aplicable. Adicionalmente, el supuesto de “fuerza mayor” per se no tiene un alcance que brinde alternativas de solución a los eventuales conflictos.

La pandemia nos coloca ante una situación imprevisible e inevitable que no puede asociarse a un riesgo inherente a contrato alguno, por lo que es natural que esta circunstancia obligue a la revisión de las condiciones de cada relación contractual en particular, en la que, en su caso, deberá acreditarse el desequilibrio generado entre las partes, así como las pérdidas y la reducción de ingresos, además de cumplir con las recientes disposiciones fiscales en la materia,4 entre otros factores.

La reflexión que le quiero compartir es que, en mi opinión, en caso de judicializar los conflictos, la aplicación de los distintos casos y causas de incumplimiento al contenido normativo de las reglas civiles pasará a un segundo plano. La herramienta argumentativa habitual en el desarrollo de las sentencias no será subsumir el caso concreto a la regla; será la ponderación, porque en todo momento, a partir del decreto que declaró la contingencia, las decisiones se han motivado en principios constitucionales y en los derechos humanos que consagran: libre tránsito, libre contratación o libertad económica, frente a otros como salud pública, interés social o bien común, que finalmente fueron los que prevalecieron.

Considerando el inédito escenario, no será extraña una sentencia cuya argumentación se base en un mandato de solidaridad implícito entre los contratantes, lo anterior como resultado de su ponderación e incorporando además principios inherentes a toda contratación: equidad y buena fe. Por lo que la resolución procurará, por ejemplo, compartir las pérdidas derivadas de la contingencia, lo que a su vez permitiría una menor afectación económica y social.

Más allá de la discusión jurídica sobre la naturaleza de los hechos que pueden estar afectando el cumplimiento de los contratos, atendiendo el deber de buena fe, y en ejercicio de la autonomía de la voluntad privada, las partes podrían proponerse revisar los términos contractuales.

Nos enfrentamos a un escenario de incertidumbre, pues las estrategias que antes dieron resultado hoy son inciertas. Es debido hacer una pausa y levantar la mirada, así como entender el contexto y replantear nuestras probabilidades y riesgos. La judicatura también transita en la incertidumbre. La judicialización de los conflictos será compleja y costosa y sin la mínima predictibilidad que en condiciones normales se esperaría.

Una de las grandes ventajas de la incorporación de los MASC a nuestra Carta Magna y, por ende, a los poderes judiciales del país, radica en que éstos ampliaron, en beneficio de los justiciables, las posibilidades de defensa y argumentación reflexiva-directa de sus propios derechos. Son ellos quienes confeccionan los alcances de la que será su sentencia, dotando de esta manera al sistema de justicia de procedimientos eficazmente adaptables a circunstancias tan globales e imprevisibles como puede ser una pandemia. En este momento puede motivarse el diálogo entre las partes en conflicto y que, reconocidas las necesidades, con ánimo solidario, responsablemente ponderen la mejor alternativa. La invitación también es para que, una vez acordados los términos de un acuerdo, acudan a un centro de mediación o ante un mediador privado para su formalización, convenio que en los hechos es una sentencia firme. ¿Demandar o conciliar? La respuesta está en la persona que somos. En la sociedad que merecemos.

 


 

* Titular del Centro Estatal de Mediación, Conciliación y Justicia Restaurativa del Poder Judicial del Estado de México.

1 https://www.ohchr.org/SP/Issues/Housing/.

2 Real decreto 463/2020 y real decreto 15/2020. Véase https://www.boe.es/.

3 Diez códigos civiles estatales cuentan con artículos relacionados a la imprevisión: Aguascalientes, Chihuahua, Ciudad de México, Coahuila, Estado de México, Guanajuato, Jalisco, Sinaloa, San Luis Potosí y Tamaulipas.

4 El arrendador deberá acreditar ante el juez la emisión de comprobantes fiscales. Ley del Impuesto sobre la Renta (modificaciones fiscales de 2020).

 

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