¿Se pueden comprar inmuebles con criptomonedas?

¿Se pueden comprar inmuebles con criptomonedas?

A raíz de las adquisiciones de inmuebles con criptomonedas que han ocurrido alrededor del mundo en ciudades como Glasgow, Austin, Seattle y Tarragona, el autor explora si este tipo de transacciones son viables en la Ciudad de México.

 

El auge de la criptomoneda es un hecho. El interés de la sociedad por ese activo se refleja desde el incremento porcentual en su precio de aproximadamente 1,600 por ciento en el último año,1 hasta en su uso, el cual se extiende velozmente a nuevos mercados. No pretendo aquí atender la naturaleza o los riesgos inherentes a la inversión en criptomonedas, ya que la cantidad de artículos que se han escrito sobre esos temas es tan cuantiosa como la misma tasa de crecimiento del valor de ésta, sino explorar y analizar conforme a la legislación de la Ciudad de México un fenómeno que se está desarrollando en diversos países: la adquisición de inmuebles mediante el pago en criptomonedas.

En los últimos meses se han registrado adquisiciones de inmuebles mediante el pago en criptomonedas en distintas ciudades del mundo, como Glasgow, Escocia,2 Austin, Texas, Seattle y Washington, en Estados Unidos,3 y Tarragona, en España,4 entre otras. Lo anterior probablemente incitará la inquietud de inversionistas mexicanos y extranjeros interesados en explorar esta posibilidad en nuestro mercado.

 

Generalidades de una compraventa

Para poder analizar esta posibilidad en el caso de la Ciudad de México es necesario contemplar las disposiciones legales básicas que rigen la compraventa. De acuerdo con el artículo 2248 del Código Civil para el Distrito Federal (CCDF) habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero. En otras palabras, para que exista una compraventa se requiere que el precio cumpla con dos condiciones: a) ser cierto y b) en dinero. Para fijar el precio éste deberá expresarse en dinero.5

Para cumplir con el primer requisito de ser cierto el precio debe ser determinado desde la formación del contrato o ser susceptible de determinación. Como la determinación del precio es un elemento esencial del contrato, si los criterios adoptados por las partes para fijarlo son insuficientes o poco satisfactorios, el contrato será inexistente. Los criterios para determinar el precio deberán asentarse en el contrato y ser acordes con la naturaleza de éste. Si el precio se va a determinar por un factor cierto, la venta puede considerarse completa en sus elementos esenciales (por ejemplo, el precio del mercado en un lugar y una fecha determinados). Si por un factor contingente faltara aún el elemento precio, y si el criterio para la determinación fracasa, podría considerarse que la venta es inexistente. En el caso particular de los inmuebles, generalmente en una compraventa lisa y llana, el precio que se paga por los mismos es el que se contendrá en la escritura pública de compraventa a ser celebrada ante notario público.

En relación con este primer requisito y, no obstante la volatilidad inherente al valor de las criptomonedas, sí es posible establecer un precio conforme a un factor cierto. Es decir, las partes pueden acordar válidamente el valor de un inmueble por una contraprestación consistente en un número determinado de criptomonedas según el valor de las mismas en una fecha y hora determinadas.

El principal problema consiste en definir si la criptomoneda cumple con el segundo requisito del artículo antes referido. ¿Podemos considerar a la criptomoneda como dinero? Probablemente la mayoría de las personas a quienes se hiciera esta pregunta contestaría que sí sin necesidad de pensarlo durante mucho tiempo. Sin embargo, la respuesta no es tan sencilla y por lo tanto es importante considerar lo que establece nuestra legislación y otras fuentes.

 

¿Podemos considerar a la criptomoneda como dinero?

No existe en nuestra legislación un concepto de dinero, lo cual es lógico toda vez que dinero es una palabra que parece ser definida por la misma razón y el lenguaje. La Real Academia Española define dinero como moneda corriente o medio de cambio o de pago aceptado generalmente.6 La palabra dinero procede del latín denarius, derivado del adjetivo deni, que significa “cada vez” y que deriva del decimal diez. El denario era una moneda romana de plata que valía diez ases.

El dinero también puede ser definido jurídicamente como un bien mueble denominado en referencia a una unidad de cuenta, que se materializa en billetes y monedas para fungir como medida de valor, reserva de valor y medio general de cambio, cuya emisión se efectúa conforme al orden jurídico de un Estado determinado, que le confiere curso legal, tanto en su ámbito espacial como temporal de validez.7

Conforme a su raíz etimológica y a estas definiciones, normalmente por “dinero” nos referimos a la moneda corriente y que comúnmente es aceptada en las transacciones diarias de un Estado en particular.

Para efectos de contestar a la pregunta que nos ocupa, hago notar que nuestra Ley Monetaria establece que la única moneda con curso legal será el peso, así como la moneda extranjera exclusivamente en los casos en que dicha ley lo determine. En caso de que quedara duda respecto de si podríamos considerar a la criptomoneda como una moneda extranjera para encuadrarla en el supuesto referido por la Ley Monetaria, al ser una moneda virtual, el proyecto de la nueva Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera (también conocida como Ley FinTech) que se encuentra en proceso de aprobación pero cuya publicación y entrada en vigencia se vislumbra en un horizonte cercano, dispone expresamente en su artículo 34 que la criptomoneda, englobada en la Ley FinTech bajo el concepto de activo virtual, no es una moneda de curso legal y no está respaldada por el gobierno federal ni por el Banco de México.

Por la razón anterior no se podría llevar a cabo la compraventa de un inmueble con criptomonedas, toda vez que las mismas no cumplen con el requisito de ser dinero. Sin embargo, sí es posible llevar a cabo la adquisición de un inmueble, en los términos de la legislación actual y sin necesidad de la existencia de la Ley FinTech, a través de otra figura, la permuta, por las razones que se exponen a continuación.

 

La permuta como medio de adquisición de inmuebles

Al igual que la compraventa, la permuta tiene un objeto doble; sólo que mientras que en la primera dicho objeto consiste en el intercambio de un derecho real por un precio en dinero, son objeto de la permuta cuando menos dos derechos reales que se ejercen sobre bienes distintos del dinero.8

El artículo 1825 del CCDF establece tres requisitos para cualquier objeto contractual o cosa que pueda ser objeto de un contrato: i) existir en la naturaleza, ii) ser determinada o determinable en cuanto a su especie y iii) estar en el comercio.

La criptomoneda claramente existe y puede ser determinada o determinable según se ha descrito líneas arriba. En relación con el tercer requisito de estar en el comercio, los artículos 747 y 749 del CCDF establecen que pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio y que están fuera del comercio por su naturaleza las que no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente, y por disposición de la ley, las que ella declara irreductibles a propiedad particular. En palabras de Fausto Rico y Patricio Garza, lo que el legislador quiso decir en los artículos anteriores es que para cumplir con dicho tercer requisito la cosa necesita ser susceptible de apropiación, esto es, capaz de encontrarse en el patrimonio de una persona.9 En relación con este punto, no existe regulación alguna que prohíba el uso de criptomonedas y por esa razón podría hacerse uso de éstas para pagar el precio de un inmueble a través de la permuta. Adicionalmente, es necesario aclarar que el proyecto de Ley FinTech busca regular a las instituciones de tecnología financiera que operarán en nuestro país, incluyendo aquellas que lleguen a administrar activos virtuales como la criptomoneda; sin embargo, no se penaliza ni se prohíbe el intercambio de ésta.

A pesar de que, como he señalado, sería posible llevar a cabo la adquisición de un inmueble mediante el pago en criptomonedas a través de la figura de la permuta, existen problemas prácticos que tendrían que considerarse. Entre éstos se encuentran los siguientes:

i) la necesidad de que ambas partes, tanto comprador como vendedor, estén dispuestas a llevar a cabo la transacción mediante el pago en criptomonedas;

ii) que ambas partes estén dispuestas a aceptar el riesgo inherente a la criptomoneda y a la volatilidad del valor de la misma, ya que inclusive en cuestión de segundos es posible que su valor fluctúe de manera considerable;

iii) la aceptación y la aquiescencia de terceros que intervienen en el contrato para llevar a cabo la adquisición de esta manera, como los abogados de las partes y los notarios involucrados. Es importante mencionar que el pago de los impuestos correspondientes por el notario y las partes tendría que realizarse en pesos, haciéndose la determinación conforme a un precio de referencia que asignen las partes para esos efectos. Es decir, independientemente de la forma de pago en criptomonedas, las partes tendrían que hacer constar en la escritura correspondiente un monto equivalente en pesos para efectos del cálculo de impuestos y demás obligaciones fiscales y administrativas, y

iv) de conformidad con el artículo 33 de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita los fedatarios públicos, en las escrituras en las cuales se haga constar la transmisión de propiedad de inmuebles, deben identificar la forma en que se paguen las obligaciones que de ellos deriven cuando las operaciones tengan un valor igual o superior al establecido en dicha ley. Un problema práctico sería determinar si el comprobante de la transacción que emite la aplicación de la criptomoneda respectiva es suficiente para estos efectos.

 

La criptomoneda como activo virtual

La definición de activo virtual contenida en el proyecto de Ley FinTech engloba a la criptomoneda, definiéndola como la representación de valor registrada electrónicamente y utilizada entre el público como medio de pago para todo tipo de actos jurídicos y cuya transferencia únicamente puede llevarse a cabo a través de medios electrónicos.10 Dicha ley también establece que las instituciones de tecnología financiera sólo podrán operar con los activos virtuales que sean determinados por el Banco de México mediante disposiciones de carácter general, debiendo contar con la previa autorización del Banco de México para realizar dichas operaciones. El Banco de México contará con un plazo de 12 meses para emitir las regulaciones antes mencionadas.11

A pesar de que la Ley FinTech tiene por objeto dar mayor certeza a los actos jurídicos llevados a cabo con activos virtuales operados por instituciones de tecnología financiera, es igualmente discutible si, aun estando regulados de manera expresa, dichos activos podrían considerarse como dinero y, por lo tanto, cumplir con los requisitos establecidos para que sea una compraventa en sentido estricto. En todo caso, sostengo que dicha adquisición podría llevarse a cabo mediante la figura de la permuta por las razones antes expuestas; más aún, considerando que la Ley FinTech se refiere a activos virtuales y aclara que los mismos no tendrán curso legal, conforme a la definición de dinero antes mencionada, no sería posible considerarla como tal y estrictamente tendría que celebrarse un contrato de permuta. Sin embargo, una vez publicada la Ley FinTech y sujeta a las regulaciones que en su momento emita el Banco de México, posiblemente será mucho más asequible llevar a cabo una adquisición de inmuebles mediante el pago en criptomoneda al otorgar mayor certeza jurídica a los intermediarios involucrados.

 

 


 

 

* Othón Flores Juárez es licenciado en Derecho por la Universidad Panamericana, formó parte de la práctica inmobiliaria de Ritch, Mueller, Heather y Nicolau, S.C., y actualmente es miembro del equipo legal de Google México.

[1] Coindesk, 11 de enero de 2018. Recuperado de https://www.coindesk.com/price/.

2 A. D. Hamilton, 2018. “Glasgow House Sold for Ten Million Scotcoins”. Recuperado de https://digit.fyi/scotland-cryptocurrency-house-sale/.

3 L. Esparragoza, 21 de septiembre de 2017, “Agencia de bienes raíces registra la primera venta de una casa con bitcoins en Texas”, Criptonoticias. Recuperado de https://www.criptonoticias.com/adopcion/agencia-bienes-raices-registra-primera-venta-casa-bitcoins-texas/.

4 M. S. Cámara, 11 de enero de 2018, “Un hombre compra la primera casa en España con bitcoins”. Recuperado de http://cadenaser.com/ser/2018/01/11/economia/1515667718_731506.html.

5 Aunque también existe la posibilidad de que dicho precio sea en mayor proporción dinero y pagar una parte menor en especie. En caso contrario, en el que la mayor proporción o la totalidad del precio consistiera en un bien distinto a dinero, estaríamos hablando de una permuta.

6 Real Academia Española, 2018. Recuperado de http://dle.rae.es/?id=Doas5g0.

7 J. Torres Gómez, El dinero. Algunas consideraciones jurídicas. Colección Colegio de Notarios del Distrito Federal, Porrúa, México, 2004, pp. 10-11.

8 F. Rico Álvarez y P. Garza Bandala, De los contratos civiles, Porrúa, México, 2011, p. 83.

9 F. Rico Álvarez y P. Garza Bandala, Teoría general de las obligaciones, Porrúa, México, 2010, p. 97.

10 Artículo 30 de la Ley FinTech.

11 Artículo sexto transitorio de la Ley FinTech.

 

 

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